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Quelles sont les règles de la location-gérance d'un fonds de commerce ?

La ou permet au propriétaire d'un fonds de commerce () d'accorder à un autre commerçant () le ce fonds. Le locataire-gérant exploite le fonds à ses risques et périls, moyennant le paiement d'une . location-gérance gérance-libre bailleur locataire-gérant droit d'exploiter librement redevance

Avant la conclusion du contrat de location-gérance, le bailleur et le locataire-gérant doivent remplir . certaines conditions

Le locataire-gérant doit avoir le , c'est-à-dire : statut de commerçant

Remplir les pour exercer une activité commerciale conditions de capacité et de compatibilité
Être , au plus tard 15 jours après le début de son activité immatriculé au RCS et au RNE
Respecter les du commerçant. À ce titre, il devra mentionner sa qualité de locataire-gérant dans tous ses papiers d'affaires (factures, notes de commande, tarifs et documents publicitaires...). obligations comptables

Attention

Ne pas confondre la location-gérance avec la qui consiste à diriger l'exploitation du fonds, moyennant rémunération, pour le compte et aux risques et périls du propriétaire. Ici, le gérant-salarié indépendant. gérance salariée n'a pas le statut de commerçant

Si le bailleur propriétaire du fonds de commerce est titulaire d'un sans être propriétaire des murs, il doit pour conclure une location-gérance. bail commercial obtenir l'autorisation écrite du propriétaire des locaux

Le bailleur doit également obtenir lorsque ce dernier participe à l'exploitation du fonds. l'autorisation de son conjoint

À noter

Le bailleur n'effectuant plus par lui-même , il perd son statut de commerçant et n'est plus inscrit ni au ni au . d'actes de commerce RCS RNE

Jusqu'à la publication du contrat de location-gérance dans un , le propriétaire du fonds est contractées par le locataire-gérant à l'occasion de l'exploitation du fonds. support d'annonces légales solidairement responsable des dettes

Autrement dit, un (un fournisseur, par exemple) peut aussi bien se retourner contre le locataire-gérant que contre le bailleur pour obtenir le paiement d'une facture. créancier

À noter

Cette responsabilité solidaire du bailleur du locataire (cotisations assurance vieillesse, dépenses non nécessaires...), même si elles sont liées à l'exploitation du fonds. exclut les dettes délictuelles ou personnelles

Le bailleur est également solidairement responsable, jusqu'à la publication du contrat, des (impôt sur le revenu ou sur les sociétés, ...) établis en raison de l'exploitation du fonds. On parle de « ». impôts directs cotisation foncière des entreprises solidarité fiscale

En revanche, la TVA est un impôt indirect, elle n'est donc pas concernée.

Le contrat de location-gérance peut être conclu à ou . durée déterminée indéterminée

Le plus souvent, le contrat est conclu pour par . 1 an renouvelable tacite reconduction

Le contrat de location-gérance doit contenir de , notamment : nombreuses informations

Identité des parties
mis en location-gérance Éléments du fonds de commerce
Origine du fonds (création, achat, succession...)
Situation locative (bailleur propriétaire ou locataire des locaux)
Situation générale du fonds (normes de sécurité, d'hygiène et d'environnement)
Durée du contrat et modalités de renouvelement
Contrats en cours (contrats de travail, contrats client/fournisseur)
Obligations réciproques des parties
Engagement de non-concurrence
Redevance (montant et modalités de paiement)
Dépôt de garantie
Enregistrement et frais
Cession du contrat et sous-location du fonds
Résiliation du contrat
Fin de contrat – conséquences.

À noter

Il est recommandé de faire rédiger le contrat de location-gérance (avocat, notaire...). par un professionnel

Le contrat de location-gérance doit faire l'objet d'un avis publié dans un , dans les suivant sa signature. support d'annonces légales 15 jours

Cette publicité fait courir le pendant lequel les créanciers du bailleur peuvent demander au tribunal de commerce que les dettes contractées par ce dernier pour l’exploitation du fonds deviennent si la location-gérance met en péril leur recouvrement. délai de 3 mois immédiatement exigibles

À noter

Entre la signature du contrat de location gérance et sa publication, le bailleur du fonds est solidairement responsable avec le locataire-gérant des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation du fonds.

Cette obligation de publicité est aussi requise . lorsque le contrat prend fin

Chaque partie au contrat de location-gérance doit respecter des . obligations réciproques

Le locataire-gérant doit respecter les obligations suivante :

: il ne peut pas modifier l'activité ou en ajouter une nouvelle sans l'accord du bailleur. Exploiter le fonds conformément à sa destination
: il doit assurer une exploitation continue et régulière du fonds, nécessaire au maintien de la clientèle ou de l’achalandage. Assurer une gestion raisonnable du fonds
: il doit remplacer le matériel hors d'usage, renouveler les brevets, entretenir les locaux. Entretenir le fonds en état d'être exploité
: dans les conditions prévues au contrat. Payer la redevance

Le locataire doit également respecter les clauses qui pourraient éventuellement figurer au contrat de location-gérance :

: elle limite le droit du locataire-gérant à exploiter un fonds concurrent après la fin du contrat, pendant une période donnée et dans un secteur géographique déterminé. Clause de non-concurrence
de la location-gérance. Clause interdisant toute cession ou sous-location
du locataire-gérant par le propriétaire du fonds. Clause de libre consultation de la comptabilité
liés à l'exploitation du fonds par le locataire-gérant. Clause de paiement des impôts et taxes

À savoir

Un (appelé ) peut également être demandé au locataire-gérant pour garantir le matériel et le paiement des redevances. Son montant est librement déterminé par les parties. Il devra être restitué par le bailleur à la fin du contrat de location-gérance. dépôt de garantie cautionnement

Le bailleur doit respecter les obligations suivantes :

: la clientèle, l'enseigne et le nom commercial, les brevets, marques et dessins le cas échéant, les éventuelles licences nécessaires à l'exploitation, le mobilier, le stock, le matériel. Délivrer tous les éléments nécessaires à l'exploitation du fonds
: cela comprend la et la . Le fonds doit aussi répondre aux normes d'hygiène et de sécurité. Garantir une exploitation paisible du fonds garantie des vices cachés garantie d'éviction

Le bailleur doit également respecter les clauses qui pourraient éventuellement figurer au contrat de location-gérance :

: elle interdit au bailleur, pendant la durée du contrat, d'exploiter un fonds concurrent dans un secteur géographique déterminé. Clause de non-concurrence
à la fin du contrat. Clause de reprise des marchandises

Le locataire-gérant doit payer au bailleur un appelé . loyer redevance

Le montant de la redevance est par les parties. Ce montant peut être à la demande d'une partie par lettre recommandée si le contrat comporte une clause d'indexation. fixé librement révisé

La redevance peut adopter une : forme variable

Somme fixe
Pourcentage sur les bénéfices
Pourcentage sur le chiffre d'affaires
Pourcentage à la fois sur les bénéfices et sur le chiffre d'affaires

Son versement peut être effectué soit par mois, soit par trimestre.

Le bailleur doit la déclarer les redevances perçues en tant que bénéfice d'exploitation dans la catégorie des . BIC

De plus, la redevance est soumise à la au taux normal de . Le bailleur peut répercuter la TVA sur le locataire-gérant, à condition que ce soit spécifié au contrat. taxe sur la valeur ajoutée (TVA) 20 %

Pour le locataire-gérant, la redevance est du , en tant que charge de son commerce. déductible résultat fiscal de l'entreprise

Le contrat de location-gérance prend fin dans l'une des situations suivantes :

: le bailleur n'est pas obligé de renouveler le contrat. En revanche, si les parties continuent à exécuter le contrat après l'arrivée du terme, celui-ci est renouvelé par . Le contrat à durée déterminée arrive à expiration et n'est pas reconduit tacite reconduction
: un préavis doit alors être respecté, sa durée est généralement de 3 mois. Le contrat est résilié de manière unilatérale par l'une des parties
: en cas de non-paiement de la redevance, par exemple. Le locataire-gérant ne respecte pas l'une de ses obligations
: toute cause le rendant inapte à exploiter met fin au contrat (ex : décès, mise sous tutelle, survenance d'un incompatibilité, déchéance liée à la faillite personnelle, à l’interdiction de gérer ou à la banqueroute). Le locataire-gérant est inapte à exploiter le fonds

À noter

L'ouverture d'une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire à l'encontre du locataire-gérant n'emporte pas la résiliation du contrat de location-gérance. L'administrateur ou liquidateur judiciaire peut exiger la poursuite du contrat en cours.

À la fin du contrat de location-gérance, le bailleur propriétaire récupère le droit d'exploiter le fonds de commerce, les contrats de travail en cours se poursuivent. Le bailleur doit restituer au locataire-gérant le montant du dépôt de garantie qu'il a versé à la conclusion du contrat.

Le locataire ne peut quant à lui prétendre à , même s'il a contribué par sa compétence à renforcer la valeur du fonds. Néanmoins, dans l'hypothèse où le bailleur est propriétaire du fonds et des locaux mis en gérance, il doit verser au locataire une indemnité correspondant au profit qu’il peut retirer de la plus-value apportée au fonds par les effectuées par le locataire avec l’accord exprès du bailleur. aucune indemnisation améliorations matérielles

En cas de perte de valeur du fonds survenue par la faute du locataire-gérant, le bailleur peut engager sa responsabilité.

Par ailleurs, la fin de la location-gérance rend liées à l’exploitation du fonds, contractées par le locataire-gérant pendant la durée de la gérance. immédiatement exigibles les dettes

À noter

La fin de la location-gérance nécessite, comme pour son début, l’accomplissement des dans un . Le locataire-gérant doit également demander sa radiation du dans le mois qui suit sa cessation d'activité. formalités de publicité délai de 15 jours RCS

À l'expiration du contrat, le locataire-gérant peut exercer une activité identique ou similaire à celle du fonds qui faisait l’objet de la location-gérance. Toutefois, le contrat comporte, le plus souvent, une qui le lui interdit. clause de non-concurrence

De plus, même en l’absence d’une telle clause, le locataire-gérant doit , c'est-à-dire qu'il ne doit pas utiliser des procédés déloyaux pour détourner la clientèle du fonds qu’il a précédemment géré. s’abstenir de toute concurrence déloyale

Exemple

Les comportements suivants constituent de la concurrence déloyale :

Persuader la clientèle qu’il y a eu un transfert de fonds
Attirer l’ancienne clientèle par des procédés frauduleux (nom et enseigne identiques)
Rappeler sur ses papiers d'affaires sa qualité d’ancien gérant du fonds.