En cas de vente d'un local commercial, le locataire est-il prioritaire pour le racheter ?
Le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal doit informer le locataire lorsqu'il décide de vendre son local. Le locataire bénéficie alors d'un (également appelé ) qui lui permet d'être prioritaire pour racheter le local. droit de préférence droit de préemption
Le locataire d'un bénéficie d'un droit de préférence en cas de vente de ce local. Ce droit ne peut pas être écarté dans le bail commercial. local à usage commercial ou artisanal
Le locataire est également prioritaire en cas de vente d'un , c'est-à-dire d'un local à usage à la fois commercial et d'habitation. local mixte
Lorsqu'un , le locataire est prioritaire uniquement si les bureaux sont loués dans le cadre d'une activité commerciale. C'est par exemple le cas de locaux loués à une société commerciale exerçant l'activité libérale d'expertise comptable qui effectue des actes de commerce.. bail commercial est à usage de bureaux
Le locataire d'un local commercial n'est pas prioritaire en cas de vente d'un emplacement de parking.
À savoir
Le locataire n'a pas de droit de préférence en cas de vente d'un (ex : entrepôt). local à usage industriel
Un local est à usage industriel s'il remplit les deux conditions suivantes :
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Affectation à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou la transformation de biens corporels mobiliers
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Utilisation d'installations techniques, matériels et outillages.
Le droit de préférence du locataire est exclu dans les cas suivants :
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Vente unique concernant plusieurs locaux d'un ensemble commercial, c'est-à-dire implantation sur un même site de plusieurs commerces ayant une structure ou une gestion commune (par ex : un hypermarché et un magasin contigu exploité par la même société)
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Vente unique concernant plusieurs locaux commerciaux loués à des locataires différents (on parle alors de ). C'est l'opération par laquelle au moins deux lots à usage commercial ou artisanal sont vendus. Par exemple, l'exploitation d'un commerce de café, bar, restaurant dans un premier lot et l'exploitation d'un commerce de charcutier, tripier et comestibles dans un second lot. locaux commerciaux distincts
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Vente d'un local commercial au copropriétaire d'un ensemble commercial
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Vente globale d'un immeuble comprenant des locaux commerciaux
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Vente d'un local à son conjoint, ou à son ou à un du ou de son conjoint. ascendant descendant bailleur
À savoir
Lorsque la vente de l'immeuble est autorisée par le dans le cadre d'une liquidation judiciaire, le locataire ne peut pas exercer son droit de préférence. juge-commissaire
Le propriétaire doit informer le locataire de son projet de vente de son local commercial. Le locataire dispose alors d'un mois pour répondre et se porter acquéruer s'il le souhaite.
Le propriétaire qui souhaite vendre un local commercial doit de son projet. d'abord avertir son locataire
Il informe le locataire de son projet de vente par l'un des moyens suivants :
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Soit par lettre recommandée avec avis de réception
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Soit par lettre remise en main propre contre récépissé ou signature
Cette lettre du propriétaire est considérée comme une faite au locataire. offre de vente
Elle doit obligatoirement préciser les conditions de la vente du local, c'est-à-dire le prix (ou les ) et les éventuelles charges. Elle doit également mentionner les alinéas de l'article L 145-46 du code de commerce. modalités de paiement du prix
Mentions à insérer dans la lettre d'information au locataire
Le propriétaire doit reproduire dans la lettre l'article suivant du code de commerce :
« Article L145-46 du code de commerce :
Lorsque le propriétaire d'un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d'un délai d'un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d'acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.
Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans ce délai est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est sans effet. »
Un propriétaire qui vend le local commercial sans avoir préalablement proposé le local au locataire encourt le risque d'annulation de la vente. En effet, le locataire qui n'a pas été informé peut saisir le tribunal judiciaire pour demander l'annulation de la vente.
Où s'informer ?
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Tribunal judiciaire
Ministère chargé de la justice
À savoir
L'offre de vente présentée au locataire n'inclut pas les honoraires de l'agence immobilière.
Dès réception de l'information par le propriétaire, le locataire peut se porter acquéreur s'il est intéressé par le local. Il dispose d'. 1 mois pour accepter ou refuser l'offre de vente
À savoir
La loi ne prévoit pour la réponse du locataire. Il est conseillé de répondre par lettre recommandée avec AR ou par lettre remise en main propre. pas de forme particulière
À compter de l’envoi de sa réponse au propriétaire, le locataire dispose d’un délai de (c'est-à-dire pour signer l'acte devant le notaire). Il ne peut pas négocier le prix et les conditions proposées dans l'offre de vente. 2 mois pour la réalisation de la vente
Si le locataire a recours à un prêt, le délai pour la réalisation de la vente est de . 4 mois
Si la vente n'est pas conclue dans ces délais, le propriétaire est libéré vis-à-vis du locataire et peut accepter d'autres offres.
Si le locataire refuse l'offre de vente du local, le propriétaire est libre de vendre à une autre personne.
du locataire dans un délai d'un mois équivaut à un de l'offre de vente. L'absence de réponse refus
Attention
Si le propriétaire décide de baisser son prix de vente pour vendre le local à une autre personne que le locataire, il doit alors délivrer une nouvelle information au locataire. S'il ne le fait pas, c'est le notaire qui, avant la signature de la vente, envoie l'offre de vente avec le prix baissé au locataire. Cet envoi se fait par lettre recommandée avec AR ou par remise en main propre.
Et aussi sur service-public.fr
Textes de référence
- Code de commerce : article L145-46-1
Droit de préférence du locataire en cas de vente du local commercial
